- 「住宅で雨漏りが起きたんだけど、これって住んでる人の責任なの？それとも家を建てた工務店？」
- 「もし雨漏りの原因が住んでいる自分たちではなく、工務店側にあるのだとすれば、慰謝料等の請求はできる？」
雨漏りが起きると、最初は原因の究明や修繕などに追われます。
原因が分かり、修繕も完了し、費用を支払う段になって、「さて、この雨漏りは居住者と工務店、どちらに落ち度があるのだろうか？」。
これは決して一概に言えるものではなく、すべてにおいてケースバイケースです。
本記事では、とっつきにくい法律のことを詳しく説明しながら、雨漏りトラブルで弁護士が頼られた事例を挙げ、分かり易く解説していきます。
弁護士に相談する前に！雨漏りに関係する「瑕疵担保責任」について学ぼう
雨漏り発生の責任の所在については、「瑕疵担保責任」が参照されます。
あまり聞きなれない言葉ですが、どういった意味を持っているのでしょうか。
本項で詳しく見ていきましょう。
1. 「瑕疵」に該当するもの
「瑕疵」とは「かし」と呼び、不動産全般におけるキズや欠陥、不具合の総称です。
法律では、この「瑕疵」に該当するものが大別され4つの項目に分けられています。
- 物理的瑕疵
土地や建物において、目視可能な範囲に存在する瑕疵がこれにあたります。
建物の瑕疵で代表的なものは、「雨漏り」、「シロアリ等の害虫被害」、「給排水管の故障」等が挙げられます。
土地の瑕疵では、地盤沈下や地中埋設物、土壌汚染がこれに該当します。 - 法律的瑕疵
建築基準法や都市計画法に関係し、土地や建物の利用が制限されている場合は、これに該当します。
具体的な例としては、「都市計画道路にかかっている」、「土砂災害警戒区域内である」、「接道義務が満たされていない」、などがこれに該当します。 - 心理的瑕疵
対象となる不動産において、過去、著しく嫌悪感を催す事象が確認された場合、心理的瑕疵が認められます。
具体例として、「敷地内で殺人事件が発生した」、「火災により建物が全焼し多くの死者が出た」、「自殺や孤独死があった」、等がこれに該当します。 - 環境的瑕疵
対象となる不動産の近隣に、一般的に見て嫌悪感を催す施設があるなど不動産そのものではなく、不動産を取り巻く環境に瑕疵がある場合、これが適用されます。
たとえば「暴力団の事務所がある」、「ごみ処理施設や火葬場がある」、「カルト教団の施設がある」、等がこれに該当します。
2. 「瑕疵担保責任」の概要
それでは、瑕疵担保責任とは、法律でどのように定義されているのでしょうか。
以下参照となります。
売買契約や請負契約の履行において、引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合、売主、および請負人が買主、注文者に対して負うこととなる責任。
瑕疵担保責任を負わせるためには、買い主・注文者は、売り主・請負人に対して、履行の追完請求（補修等の実施請求）、代金の減額請求、報酬の減額請求、損害賠償請求または契約解除権の行使をしなければならない。
買主は、善意無過失（気がつかなかったことによる落ち度）の場合に限り、損害賠償や契約の解除を求めることができるが、この権利は瑕疵を知ったときから1年以内に行使しなければならない。
少々言い回しが難しいので、前項の瑕疵に該当するもの併せて、より具体的に考えてみましょう。
たとえば買った家で雨漏りが確認された場合、それは「引き渡された目的物が種類または品質に関して契約の内容に適合しない場合」にあたります。
買主（つまり瑕疵を負った側）がわざと見て見ぬふりをしていない場合に限り、買主は売主に対して損害賠償や契約の解除を求めることができるのです。
ただし、この権利は1年間のみ有効であるため、新築時に発覚していた瑕疵を、5年経ってから追及するのは不可能です。
3. ポイントは「瑕疵が隠れていること」
瑕疵担保責任の対象となる瑕疵は、すべて「隠れた瑕疵」であると認められる必要があります。
「隠れた瑕疵」とは、居住者が尋常の注意を払って生活していたにも関わらず発見に至らなかった瑕疵を指します。
たとえば買った家の屋根に欠陥があり、引き渡し後に雨漏りを起こした場合、これは「隠れた瑕疵」に該当します。
なぜなら、通常の生活において屋根裏を覗いて見ることはあり得ないからです。
逆に、引き渡し前に目視の範囲で確認できる程度で瑕疵が認められる場合、それは「隠れた瑕疵」にはあたりません。
弁護士が回答！雨漏りトラブル事例
本項では、雨漏りトラブルで弁護士が頼られた事例をいくつか挙げ、分かりづらい法律の問題をより身近に感じて頂くと共に、その造詣を深めることを目的とします。
1. 新築住宅での雨漏り事例
相談者：
工務店で注文住宅を新築。2年後、2階のサッシ周りから雨漏りが判明。
工務店に連絡したところ、10年保証の義務を遂行させて頂くと言い調査を開始。が、原因の特定に8か月を要した。
その間、雨漏りを起こした箇所は使えず、タオルやバケツを使って自分たちで応急処置を講じていた。
このような場合、工務店側に慰謝料を請求できるのでしょうか？
弁護士の回答：
慰謝料の請求は、理論的、法律的な観点から見ても可能です。可能ですが、仮に裁判所が慰謝料請求を認めたとしても、下りる額は雀の涙と思っておいた方が無難です。
雨漏りの原因究明は一般的に言っても厄介なため、まずは専門業者を頼るなどして補修に専念された方が良いのではないでしょうか。
慰謝料の請求期間（3年）を超えないようであれば、修繕が完了してから改めて検討しても良いかもしれません。
2. 賃貸物件での雨漏り事例
相談者：
賃貸住宅に入居して4年。毎年、雨漏りに悩まされている。
雨漏りが確認されるたびに、管理会社に連絡しているが、「修理の手配をする」と言うだけで事後報告も無く、修理を行ったとしても雨漏りが改善されない。
「雨漏りがひどい」を理由に引っ越す場合、費用は全額実費でしょうか？それとも大家さんが負担してくれるのでしょうか？
弁護士の回答：
引っ越すのであれば、その費用は大家さんが負担してくれると考えて差し支えありません。
具体的な費用については、実費相当額が基本となりますが、引っ越し代金の一般的な相場の金額ということもあります。
また、家賃の値下げ交渉に関しても当然に可能であると言えます。
3. 雨漏りの修繕トラブル事例
相談者：
雨漏りを起こしているので、修繕の依頼をオーナーと不動産の両方にしているが、1年以上が経過しているにも関わらず修繕が行われていない。
再三にわたって依頼を行っているが、そのたびに「折り返し連絡します」と言われ、放置される。
その割に更新料の請求はされるので腹立たしい。更新料の減額および、修繕が完了するまでの家賃の減額は要求できるのでしょうか。
弁護士の回答：
雨漏りが現在でも発生していて、その証明も可能である場合、修繕が完了するまで賃料の一部を支払わないと主張することも可能です。
しかし、雨漏りがいつから存在し、現在も修繕が行われていないことの立証が確実にできない場合もあるため、この方法は少々リスキーです。
より手堅くことを進めるには、賃料は全額支払ったうえで、雨漏りによる損害賠償請求訴訟を起こしたほうが確実です。
雨漏りのトラブルは弁護士に相談！
不動産関係の法律は初心者にとってよくわからない場合も多く、下手に動けば不利になる可能性もあります。
雨漏りの修繕をプロに頼んだ方が良いように、法律のことは法律のプロに頼むのが確実です。
特に不動産関係に強い弁護士であれば、なおさら心強いでしょう。
まとめ
本項のまとめになります。
- 瑕疵には、物理的・法律的・心理的・環境的の4つがある
- 瑕疵の存在による契約不履行の場合、買主は売主に対して諸々の要求を行う権利を得る
- 尋常の注意を払っていても発見できなかった「隠れた瑕疵」が重要
- 自力の解決が望めない場合は、弁護士に相談
瑕疵担保責任を考えることは、自身の権利について考えることと同義です。
はじめから泣き寝入りを決め込むのではなく、権利を主張し、責任の所在を明らかにしたうえで決着を付けましょう。
